Starters zijn steeds vaker kansloos: dit doen gemeenten om beleggen op de woningmarkt tegen te gaan

Vorige artikel | Volgende artikel

Stel je voor: je bent een starter op de woningmarkt en je wilt je eerste huis gaan kopen. Je hebt al een woning op het oog die binnen jouw budget past en het lijkt erop dat jij de nieuwe eigenaar van het huis zal gaan worden. Dan loopt er nog iemand binnen bij de bezichtiging die meer geld kan bieden en het huis koopt. Hierdoor kan jouw zoektocht naar een huis weer van vooraf aan beginnen. Een paar maanden later kom je hetzelfde huis weer tegen, maar deze keer is het te duur. De man die het huis heeft gekocht is een belegger die zijn geld verdient door huizen op te kopen en deze vervolgens te verhuren. Dit soort situaties doet zich tegenwoordig steeds vaker voor.  

Beleggers kopen de goedkope huizen op de woningmarkt en kapen hiermee de betaalbare huizen weg voor de neuzen van starters. In de grote steden is een percentage van maar liefst 17,8% van de huizen in handen van beleggers.1 Doordat investeerders nu ook meebieden op de woningmarkt, maken starters vaak geen schijn van kans.2 Op deze manier blijven er geen koopwoningen meer over voor mensen die er zelf willen gaan wonen. Om beleggers te weren hebben meerdere gemeenten al een zelfwoonplicht ingevoerd.3 Daarnaast ligt er nu ook een wetsvoorstel klaar dat op 6 juli 2021 gedeeltelijk is aangenomen.4 Het gaat om het wetsvoorstel van opkoopbescherming. 

De zelfwoonplicht houdt in dat je alleen een nieuwbouwwoning mag kopen, als je er ook zelf in gaat wonen.5 Beleggers zouden dan niet meer direct na aankoop een huis met winst door kunnen verhuren. Het probleem van deze plicht is dat het enkel voor nieuwbouwwoningen geldt, waardoor beleggers wel nog in oudere woningen kunnen investeren. Aangezien dit dus niet de beste oplossing was om beleggers van de woningmarkt te weren, is de regering nu met een nieuwe regeling gekomen: de opkoopbescherming. 

Het wetsvoorstel van opkoopbescherming, dat op 1 januari 2022 in werking zou moeten treden, houdt in dat gemeenten in buurten waar er weinig goedkopere koopwoningen zijn een opkoopbescherming kunnen invoeren.6 Deze opkoopbescherming regelt dat de nieuwe eigenaar van een woning zijn woning gedurende vier jaar niet mag verhuren, als hij hier geen gemeentelijke vergunning voor heeft.7 Dit moet ervoor zorgen dat het minder aantrekkelijk wordt voor beleggers om hun geld te investeren in vastgoed. Door deze bescherming hoopt de overheid dat de positie van starters en mensen met een middeninkomen zal verbeteren, zodat zij meer kans maken in het biedingsproces.8 Er moet wel van tevoren door de gemeenten worden bepaald welke woningen precies onder deze bescherming zullen vallen. 

Er is al een aantal gemeenten dat zich heeft uitgelaten over hun plannen omtrent deze nieuwe opkoopbescherming. Meerdere gemeenten staan zeer positief tegenover deze nieuwe regeling. Een aantal van hen, waaronder de gemeente Utrecht, wil de bescherming zelfs in de hele stad invoeren.9 Een reden hiervoor is dat deze gemeenten willen voorkomen dat hetzelfde probleem zich later op een andere plek in de stad zal voordoen (een waterbedeffect). Het is echter de vraag of het juridisch mogelijk is om de nieuwe regeling op zo’n grote schaal in te zetten. De opkoopbescherming is namelijk enkel bedoeld voor gebieden waar betaalbare woningen schaars zijn.  

In de wijziging van de Huisvestingswet 2014 is in artikel 39 lid 1 aangegeven dat de gemeenteraad deze nieuwe bevoegdheid enkel mag gebruiken “indien zij dat noodzakelijk en geschikt acht voor het bestrijden van schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen of voor het behoud van de leefbaarheid van de woonomgeving”. Deze schaarste zou dan leiden tot onevenwichtige en onrechtvaardige effecten tegenover de starters en mensen met een middeninkomen.10 Het is niet de bedoeling dat beleggers van de hele woningmarkt worden geweerd. Gemeenten moeten dan ook goed onderbouwd kunnen laten zien waarom een wijk in aanmerking zou komen voor de opkoopbescherming.11 De gemeente Amsterdam is dan ook druk bezig om te onderzoeken of het wel mogelijk zou zijn om de regeling op zo’n grote schaal toe te passen.12 

Gemeenten moeten dus zelf gaan kijken en onderbouwen welke wijken in aanmerking zouden komen voor de regeling. Eén vereiste is dus dat het moet gaan om woningen in een wijk waar schaarste is. Daarnaast mag de opkoopbescherming ook alleen gelden voor het betaalbare deel van de koopwoningen.13 Het gaat er wederom dus niet om dat beleggers helemaal niet meer mee mogen bieden op de woningmarkt. Er moet dus een prijsgrens worden vastgesteld om te bepalen welke huizen precies in het betaalbare deel vallen en waar de opkoopbescherming zal gaan gelden. Deze grens mogen gemeenten zelf vaststellen. Dit leidt er toe dat gemeenten de grens zo hoog mogelijk willen leggen. Hierdoor zullen veel woningen uit wijken waar schaarste is onder de nieuwe regeling vallen. Wel dient hierbij een klein voorbehoud te worden gemaakt: ook de prijsgrens moet kunnen worden onderbouwd.14 

Er is nog wel wat kritiek op de nieuwe regeling. Zo vinden gemeenten van een aantal grote steden, waaronder Utrecht, dat de termijn voor de opkoopbescherming niet lang genoeg zou zijn. Momenteel is het idee dat de regeling voor 5 jaar zal gelden, waarna er ruimte is voor verlenging als dit wenselijk is.15 De gemeenten zien liever dat de opkoopbescherming voor onbepaalde tijd ingevoerd zal worden.16 

Gemeenten waren dus al bezig met plannen om beleggers te ontmoedigen om hun geld in de woningmarkt te investeren. Aangezien dit nog niet helemaal het gewenste effect had, was er een nieuwe regeling nodig. Momenteel zijn de voorbereidingen voor deze nieuwe regeling, de opkoopbescherming, in volle gang. Gemeenten onderzoeken welke wijken precies in aanmerking komen voor de nieuwe regeling en hoe hoog de prijsgrens precies gelegd zal gaan worden. Door de opkoopbescherming in te voeren, zal het beleggers vanaf 1 januari 2022 stukken moeilijker worden gemaakt om nog goedkope woningen op te kopen. Hierdoor krijgen starters weer meer kans om hun eerste huis te kopen, zonder bang te zijn dat beleggers ze te snel af zijn. 

 

Bronnen: 

  1. NU.nl, https://www.nu.nl/economie/6166849/ook-den-haag-en-utrecht-willen-hele-stad-beschermen-tegen-beleggers.html 

  1. Eigen Huis magazine, https://www.eigenhuis.nl/huis-kopen/starters/artikelen/beleggers#/ 

  1. NU.nl, https://www.nu.nl/economie/6166849/ook-den-haag-en-utrecht-willen-hele-stad-beschermen-tegen-beleggers.html 

  1. Stadszaken.nl https://stadszaken.nl/artikel/3696/juridische-haalbaarheid-opkoopbescherming-door-hele-stad-is-niet-zeker 

  1. RTL Nieuws, https://www.rtlnieuws.nl/economie/opinie/column/5170848/zelfwoonplicht-amsterdam-ollongren-woningmarkt-huren-kopen 

  1. Rijksoverheid.nl https://www.rijksoverheid.nl/actueel/nieuws/2020/11/24/wetsvoorstel-opkoopbescherming-en-verruiming-mogelijkheden-tijdelijke-huurcontracten-in-consultatie 

  1. Eerste Kamer stemt in met opkoopbescherming, SDU Nieuws Huurrecht, 2021(117) 

  1. M.J.E. Boudesteijn, Opkoopbescherming koopwoningen is in feite een ontmoediging van beleggers. Bouwrecht, 2021(35) 

  1. NOS.nl, https://nos.nl/artikel/2396133-dit-willen-de-tien-grootste-gemeenten-doen-tegen-beleggers-die-huizen-opkopen 

  1. Stadszaken.nl, https://stadszaken.nl/artikel/3696/juridische-haalbaarheid-opkoopbescherming-door-hele-stad-is-niet-zeker 

  1. Stadszaken.nl, https://stadszaken.nl/artikel/3696/juridische-haalbaarheid-opkoopbescherming-door-hele-stad-is-niet-zeker 

  1. NOS.nl, https://nos.nl/artikel/2396133-dit-willen-de-tien-grootste-gemeenten-doen-tegen-beleggers-die-huizen-opkopen 

  1. DUIC, https://www.duic.nl/algemeen/utrecht-en-andere-grote-steden-willen-beleggers-weren-van-de-woningmarkt/ 

  1. NH Nieuws, https://www.nhnieuws.nl/nieuws/291128/amsterdam-wil-opkoopbescherming-woningen-het-liefst-stadsbreed-invoeren 

  1. Eerste Kamer stemt in met opkoopbescherming, SDU Nieuws Huurrecht, 2021(117). 

  1. DUIC, https://www.duic.nl/wonen/wetsvoorstel-opkoopbescherming-gaat-volgens-utrecht-en-andere-grote-steden-niet-ver-genoeg/ 

Allen & OveryDirkzwagerPels RijckenTaylor Wessing
Van DoorneHVG Law LLPDLA PiperBaker McKenzie
Inloggenclose